一、不动产更正登记制度相关概念

（一）不动产登记

"私法自治"是民法的基本原则。根据这个原则，当事人作出意思表示就能够使民事权利取得或者消灭，实际上是不需要国家参与的。但由于不动产往往涉及的价值均比较大，故而不动产的转让和取得不仅关系到当事人双方的切身利益，同时也与市场经济和社会秩序密不可分。为了让不动产物权交易更加透明、清晰并保证交易的安全，《物权法》原则上将登记作为其生效之要件，这就是告诫当事人跟不动产物权有关的各种活动都必须据法定程序进行。关于不动产登记，西方发达国家对此作了具体、全面并且操作性较强的规定。跟西方比，我国不动产登记问题集中在：制度不全面、规定分散、操作性不强。这是对真正权利人利益的冲击，更是造成市场经济乃至社会秩序的混乱的隐患。直到2015年《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）的颁布实施，在基本原则和工作方针指导下，能够对上述问题起到一定的调节、规制作用。

（二）不动产登记涵义

何为不动产登记，《暂行条例》第2条第1款②规定了什么是不动产，从中可以概括出不动产包含：登记主体、登记客体、登记内容以及登记簿是不动产登记的四个要素。确定由行政机关作为不动产登记主体，是吸收国外有益经验而得的做法，我国将国务院国土资源部、县级以上地方人民政府作为不动产登记机构是值得肯定的，这样能够使登记制度合理、有效的实施，发挥其制度价值。对于其客体，就是怎样确定必须登记的不动产之范围，根据法条的规定，登记的客体就是不动产这些具体事项均记载于由专门机构的专人负责保管的不动产登记簿，包含登记的内容是不动产自然状况、权利状况及其他应当登记的事项，也都在其上有所体现。

二、我国关于更正登记制度的现状及不足

（一）我国更正登记的现状

《物权法》的颁布首次引入了更正登记制度，使该制度第一次展现在众人面前。规定简略、操作性差，这些是现行法规定中表现出来的不足，所以说，对更正登记的重视程度还没有达到相应的高度。目前我国登记制度还不十分发达，存在诸多的"不统一"，有些规定还相互冲突，立法显得比较凌乱。目前我国更正登记的状况如下：

第一、2007年10月1日正式实施的《物权法》单设了一节对用来规定不动产，其中又用第19条对更正登记加以规定。该条的主要内容是对依申请更正登记的规定，这是我国《物权法》中有关更正登记领域的唯一一条明确规定。在比较法上的研究中，普遍赞同的观点是：依申请和依职权的更正登记都应当在法律中有所体现，并且在我国应当以依申请为主要形式，而依职权作为次要方式。但从现有法律条文中，我们并不能得出这样的关系，体现出来的更多的是二者处于同等的地位。此外，在《物权法》人大建议稿中合理地规定了登记机关依职权更正登记后对登记申请人的通知义务的，但是在物权法的条文中，却没有规定通知程序。

第二、2008年2月1日起施行的《土地登记办法》中，第3条将县级以上人民政府国土资源行政主管部门规定为登记机构，而所用土地是跨县级行政区域的，那它的登记机构就是所跨区域中所有县级以上人民政府，这样一来，跨县级土地的登记机构就会至少有两个甚至更多。而登记机构中，专门审核和登记的工作人员，第4条认为必须在获得相应的资格证书后，才能上岗。虽然在第58条第59条更明确了土地更正登记的程序，但在编排体例上，更正登记被安排在了"其他登记"之中，不论是在那一部分中都没有对更正登记的含义加以明确。以上就是《土地登记办法》对更正登记的全部规定，而这样模糊的规定对于首次引入的制度来说，不单在制度的解读上存在迷惑，实践中更是不小的挑战。

第三、2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第4条将直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构作为房屋登记机构。第6条对登记人员不但要具备岗位需要的专业知识，还需要考取相应的资格，之后"持证上岗"。第74条和第75条的内容均涉及更正登记，《办法》第74条明确规定了当事人申请更正登记应当提交的相关材料和登记机构的处理方法。第75条涉及依职权更正登记的内容。该条较为简单地规定了登记机关可以在发现登记错误后依职权进行更正，同时也对登记簿的错误进行了类型化的区分，这可以说是《办法》的进步之处。

第四、2015年3月1日《不动产登记暂行条例》在第3条中原则性的规定了更正登记在本法适用的范围内；第7条规定了不动产登记机构，第11条在对工作人员的任职要求做了规定之外还要求作为主管机关，登记机构要加强对人员的管理。随后，2016年的《不动产登记暂行条例实施细则》，使更正登记有了较为突破性的内容。细则第79条对申请所要提交的材料依申请主体的不同进行了规定；第80条规定了在什么情况下可以进行更正登记；同时，细则81条在更正登记的程序上进行了首次规定。

（二）我国更正登记制度存在的不足

1.更正登记程序缺乏细化的法律规定

对于依申请的更正登记的启动，现行法律规定，申请人必须要有登记簿上记载的权利人的同意才能提出，实践中很少有登记名义人会同意更正登记，这就使申请人的该项权利被架空，原因就在于不论是现行法律规定还是实践中，申请人都不享有独立的更正登记请求权，即使其他条件具备也不能单独启动更正登记制度；登记机构的审查义务的范围太过狭小，现行法上只要求对更正登记申请条件进行审查；未采用以不同更正登记程序处理不同的登记错误的做法。上文提到更正登记的实际效果是对权利的再次分配，而现行法却没有对依职权的更正登记在哪些条件下可以开展作以规定，这反映到实践中就是登记机构权力的无限扩张，影响交易安全和稳定；同时，也没有规定登记机构内部的审查复核程序，这也不能有效约束登记机构滥用职权的情形；对依职权更正登记的告知程序之规定不够完善，同时也缺少对登记申请受理后通知程序的规定。

2.缺乏相应的制约机制

不动产登记机关内部监督机制上，从咨询接待到审核这个过程的各个环节缺乏层层把关意识，各部门分工不明确。在瑕疵证明文书的核实上，并没有采取回避制度，更有甚者只由一个人来完成整个事项，这不可能做到相互监督，更可能出现的结果是产生登记错误。反映到更正登记的实际中就是：利用更正登记以实现房屋买卖的目的。比如，如果当事人双方恶意串通，由买方提出更正登记的申请，卖方再出具一份虚假的书面同意材料，而在整个的受理、审查环节上登记机构始终由一人负责，完全没有发现这之中的问题，那么买卖合同双方就通过这个方式达到了房屋买卖的目的，并且成功逃避了所要缴纳税费。

外部监督的缺乏与现行的不正确登记案件增多不无关系。原因在于外部监督的不力，致使登记机关的权限任意扩张，产生越来越多的登记错误并因此成诉。人民监督的缺失、新闻舆论监督不能成为常态化，都是导致外部监督不力的具体原因。

三、我国更正登记相关制度的完善

（一）完善更正登记的立法

在《物权法》中对更正登记制度进行规定，说明了更正登记制度引起并受到了一定的重视，但从整个制度的设计和规模来看，远远没有达到完善的程度。我国的物权变动采登记生效主义，登记对不动产物权变动产生的影响是实实在在的、是与个人利益密不可分的。更正登记制度作为一种登记制度，也应当在物权法或民法典中有所体现。思路大致概括如下：首先，应当在民法典物权编中规定更正登记的原则及基本制度。其次，在不动产登记法和不动产实施细则中，应当规定关于更正登记的具体程序，例如哪些人在什么情况下可以进行更正登记，进行更正登记需要哪些申请材料，登记机关必须审查的范围，审查期限以及产生登记错误时的救济措施等等，使之与物权法相呼应，形成完备的登记体系。下面就几个突出问题，作以详细探讨：

1.规定更正登记请求权

现行法中关于公正登记请求权的规定并不如其他权利那样明确、具体，司法实践中也未落实该项权能，但更正登记的重要价值上文也已经提到，所以笔者认为应当采用以下方式规定依申请的更正登记：真实权利人和利害关系人可以经与登记名义人达成更正一致的意思表示而向登记机关提出更正登记错误的申请；或者当登记名义人否认了真实权利人或利害关系人的意思，而后者又具有足以进行更正登记的证明材料之时，便可以向登记机构提出更正登记。这样一来就等于是赋予了申请人单独的请求权，一方面可以尽量用更正登记制度来修正登记错误，另一方面也能更有效的维护真实物权人的利益。规定该项权利的同时，还要明确它的性质，以更好的发挥该项权利的作用。笔者认为其性质应当与登记行为的性质有关。以登记行为的有效与否来确定更正登记申请权的性质。在有效行为项下，其作为债权请求权存在；相反，则以物权请求权性质存在。与之相对应的，当为债权性质时，适用消灭时效；当为物权性质时，申请权不会因超过时效而不复存在。在解决了更正登记请求权性质和时效问题后，笔者认为还应当对更正登记请求权行使的主体、权利的行使方式、是否适用代理制度等问题进行规定。因为只有这样才能真正实现更正登记的制度价值。

2.规定依职权更正登记的范围

更正登记制度作为民事领域的重要制度，就应当体现保护民事主体私权的精神。依申请的更正登记是私权的体现，更加重视民事主体的权益；依职权的更正登记公权色彩更浓，重视的是社会利益。所以，在对利益衡量之下，我们应当以保护私权为主，维护公权为辅；体现在法律规定上是将依申请的更正登记作为原则，而依职权的更正登记作为例外规定存在，且只是在法律有规定的情形下才有依职权更正登记适用的机会。

笔者认为依职权更正登记的范围应当遵循在不涉及当事人及其他利害关系人权利的事项范围内，才能由登记机关主动进行更正。具体而言，涉及不动产的自然信息和物理属性，如地址、房号、房屋坐落、面积、层数、结构等非权利性事项可以由登记机构在法定期限内依法定程序主动进行更正登记。因为历史和现实的原因，较强的行政干预一直存在，要想使更正登记制度的功能和价值真正得到发挥，那么登记机构干预私权的范围必须要得到限制，在具体的登记法或登记实施细则中以不完全的列举方式规定其范围，对登记机构可以自由裁量的情形也应当尽可能地列举。

3.完善通知等程序

通知程序是保障当事人知情权的有效途径之一。因此为了避免登记机构滥用职权损害当事人合法权益，法律就应当为登记机构设置通知的义务，使其权利受到相应的约束。笔者认为应当在现有规定基础之上，完善依职权更正登记的通知程序，同时设立真实权利人、利害关系人更正申请提出后的公告程序。

笔者认为依职权更正登记的通知程序，应当分为事前通知和事后通知。《不动产登记暂行条例实施细则》第81条只对事前通知进行了规定，则没有事后通知的规定。事后通知就是将更正登记的情况通知相关当事人和利害关系人，如果在更正登记过程中，因登记机构或者是其他相关人员给权利人造成损害的，那么通知程序则可以保证当事人在第一时间知晓被侵害的事实，从而采取措施，维护自己合法权益。对于笔者所说的公告程序，就应当是在真实权利人、利害关系人提出更正登记申请后，登记机构采用公告的形式，将申请更正登记的有关事项通知登记权利人，从而由登记权利人决定是进行更正登记，还是由申请人启动异议登记。

（二）完善登记管理制度

首先，设立明确且统一的不动产登记机关。统一登记机关的意义不仅是为了消除当前我国由于政出多头、层层登记造成的滥设登记机关的现象；更是要设立一个全国范围的登记机关，把它作为登记保障物权公示效力的可靠手段。《物权法》第10条规定了国家对不动产实行统一登记，《不动产登记暂行条例》第4条再次重申了该制度，因此，对不动产进行登记仍然是国家保证不动产权利人的重要手段。但究竟由谁负责这项重要任务，主要存在两种观点：第一种观点认为由法院担任此机构。理由是：我国当前关于不动产登记机构的实际情况是：部门分散、层层登记，这种做法不论是在理论上还是实践中都是"有百害而无一利"的。所以，根据国际社会惯例，由不动产所在地的县级人民法院作为统一的登记机构，这样的做法是符合国际社会上将司法机关作为登记机构的做法的，这也能保证我国做法与国际做法相一致。第二种观点，由行政机关负责登记。原因在于：如果法院作为不动产的登记机构，那么，当因不动产而产生诉讼时，法院不仅作为登记机构同时还是审判机构。可想而知，其之前所做的登记工作势必会影响到其审判工作，这不仅是徒增法院工作的做法更是对当事人权利的变相侵害。此外，由行政机关作为登记机关，因其具有行政权，一方面能够利用其手中的资源，第一时间内完成登记、提高效率，同时还能保证其作出的登记具有较高的公信力。

笔者赞同第二种观点。并且《不动产登记暂行条例》在第6条第7条对不动产登记机关作了明确的规定：由国家行政部门负责。只不过，上述两条之规定较为粗略，笔者认为，未来应当对现有的各类不动产登记机构进行重新整合，形成一个成体系的不动产登记机关系统，把现在存在于各个行政机关内部的登记机构抽调出来，对它们进行统一编排，组建成统一的不动产登记局。在中央设立不动产登记总局，性质上是由国务院部门的下属局，对全国不动产相关的工作进行指导和监督；各省、自治区、直辖市设不动产登记局负责本行政区域内的不动产的登记管理工作；县、市、区设立不动产登记分局以及相应的不动产登记所，负责其辖区内与等级有关的具体工作。

（三）构建和完善配套监督制度

1.建立与完善内部监督机制

登记机关对自己的行为进行的约束和监督，是更正登记的内部监督。包括上级对下级的纵向监督和平级之间的横向监督。首先，上级登记机关应当定期或不定期的主动对下级登记机关工作进行监督。监督的形式可以由上级机关到下级机关中进行实际调研、暗访，也可以要求下级登记机关对自己的工作进行汇报等。总之，一切能够实现上级主动监督的工作形式都应当包括在内部监督之中。其次，对各部门的职能进行具体划分，形成相互的监督制约机制。从接待到整理归档的每个环节上层层把关，分工合作，严格检查。不论是哪一环节出现了问题，其他部门都应当及时发现并予以纠正，决不允许出错环节的下一部门不经核实，任由错误程序进行。另外，如果是有条件的登记机关可以在这个过程中实行回避制度。同我国现行其他法上的回避制度相同，不仅与更正登记有关的工作人员要实行回避，同时在登记的每个环节上，也要实行回避制度，若要发现一人分管多个环节，要及时检举、揭发，使相互监督发挥真正的作用。

2.建立与完善外部监督机制

长期以来，我国纪检监察部门处于被动地位，缺乏工作的主动性，丧失了监督的实质意义。所以，要打破现有局面，就要让监察部门主动出击，适时回访、调查，一旦发现与登记有关的工作人员出现登记错误问题、假借登记实为谋取个人私利的作风问题，要严厉打击，避免事态恶化。同时对于登记工作人员的监督，还应当发挥好人民群众监督的作用，设立专门的群众监督电话或者举报信箱，也可以增设专门受理群众举报的工作部门。总之，各种途径的目的就是要打通人民群众监督的各个渠道，使监督实现常态化。其次，身处信息化时代，要充分利用好互联网、媒体、手机等现代化通讯工具，健全新闻舆论监督制度。通过对更正登记案件的报道，实现对登记工作的社会监督。现如今，传媒广泛地渗入到公民日常生活的每个细节当中，它的影响力也越来越大，在对国家公权力的监督方面也更加不可替代。但事物都具有双面性。考虑到新闻媒体在监督方面发挥的影响力，笔者认为对这种监督方式也要进行一定的规制，这是使其更好发挥作用的做法。可以由登记机关和新闻媒体做好沟通，在新闻媒体上专为更正登记设立一个平台，登记机关可以通过这个平台定期的对更正登记工作进行汇报，也可以通过这个平台实现更正登记的通知和公告程序，以这种方式来实现更正登记的外部监督。再次，在各地方登记机关之间建立交流学习机制。各机关之间可以互相交流在更正登记工作中取得的成绩，学习其他机关的优秀做法，取长补短，业务先进的机构要带动落后的机关，可以实行对口帮扶机制，在相互监督中提高自己工作质量。

结语

不动产登记簿对不动产物权有着重要意义。它记载着与不动产有关的重要信息，也展示着不动产物权的归属。我国适用登记生效主义，要想让经由法律行为引起的不动产物权的变动发生效力，就必须记载在登记簿之上。这就意味着：一方面，要是登记簿上的记载事项出现错误，那么真实权利人的权利便无从保证；另一方面，如果是登记簿上真的存在错误，不管是登记机构还是真实权利人，都不能对其进行任意修改，而只能通过法定的更正程序进行。为了维护登记簿的权威性、保护真实权利人的合法权益，又能确保登记簿的真实性、准确性，维护真实权利人的合法权益，又为了当事人、第三人免于因任意变动登记簿带来的损害，法律就规定用更正登记制度防止上述情况的发生。也正是因为不动产物权更正登记制度具有如此重要价值，就要尽可能地使之具体、完善。